Foire Aux Questions

Vente de fonds de commerce

Notions générales

Qu’est‑ce qu’un fonds de commerce ?

Un fonds de commerce est l’ensemble des éléments qui permettent d’exploiter un commerce : clientèle, nom commercial, enseigne, droit au bail, matériel, marchandises, etc.

Quelle différence entre vendre un fonds et vendre les parts d’une société ?

Vendre un fonds de commerce, c’est céder directement l’activité (clientèle, bail, matériel). Vendre des parts, c’est céder les titres d’une société qui détient le fonds : ce n’est pas le même régime juridique ni fiscal.

Contenu de la vente

Que comprend généralement la vente d’un fonds de commerce ?

En principe : la clientèle, le nom commercial, l’enseigne, le droit au bail, le matériel et le stock, sauf si l’acte prévoit des exclusions précises.

Les murs du local sont‑ils vendus avec le fonds ?

Non. La vente porte en général sur le droit au bail, pas sur l’immeuble lui‑même, sauf acte séparé de vente des murs.

Conditions et formalités

Quelles sont les conditions pour vendre un fonds de commerce ?

Le vendeur doit être propriétaire du fonds, avoir la capacité de vendre, et l’activité doit être licite. L’acheteur et le vendeur doivent être d’accord sur le fonds vendu et sur le prix.

Faut‑il un écrit ?

Oui, un acte écrit est indispensable pour détailler les éléments cédés, le prix, les garanties et les conditions de la vente.

Quelles sont les principales formalités après la signature ?

L’acte doit être enregistré, puis la vente publiée dans un journal d’annonces légales et au Bodacc, dans des délais stricts.

Créanciers et bail commercial

Les créanciers du vendeur peuvent‑ils s’opposer au paiement du prix ?

Oui, ils peuvent faire opposition dans un certain délai après les publicités, ce qui bloque le prix entre les mains de l’acheteur ou d’un tiers.

Que se passe‑t‑il pour le bail commercial en cas de vente du fonds ?

En pratique, le droit au bail est cédé avec le fonds, sous réserve des clauses du bail (agrément du bailleur, conditions de cession, etc.).

Sécurisation de l’opération

Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?

Un avocat sécurise la rédaction de l’acte, la répartition du prix, les formalités et les garanties, et limite les risques de contentieux ultérieurs.

Vente de sociétés par cession de titres

Qu’est‑ce qu’une « cession de titres » de société ?

La cession de titres est la vente des parts sociales ou actions d’une société par un ou plusieurs associés ou actionnaires à un acquéreur, ce qui transfère à ce dernier la qualité d’associé et, le cas échéant, le contrôle de la société.

En quoi la cession de titres est‑elle différente d’une vente de fonds de commerce ?

Dans une vente de fonds de commerce, on vend directement l’ensemble des éléments du fonds (clientèle, nom commercial, droit au bail, etc.), alors que dans une cession de titres, la société reste propriétaire de ses actifs et de ses contrats : seul change le ou les propriétaires des titres.

Que vend‑on concrètement lors d’une cession de titres ?

On vend des droits sociaux (parts ou actions) qui donnent droit à une part du capital, aux bénéfices et au pouvoir de décision dans la société, mais aussi à la reprise, par la société elle‑même, de tout son passif existant ou latent.

Qu’est‑ce que le « transfert de contrôle » de la société ?

Il y a transfert de contrôle lorsque l’acquéreur obtient, seul ou avec d’autres opérations liées, le pouvoir de diriger effectivement la société (majorité des droits de vote ou possibilité de déterminer les décisions en assemblée). Cette cession de contrôle est alors qualifiée d’acte de commerce, même entre non‑commerçants.

Pourquoi parle‑t‑on de « garantie d’actif et de passif » ?

Lors d’une cession de titres, le cédant peut garantir contractuellement l’acquéreur contre :

les surprises de passif non révélées (dettes, redressements, litiges),
ou les dépréciations d’actif d’origine antérieure à la cession.
L’étendue de cette garantie dépend exclusivement de ce qui est écrit dans l’acte (seuils, plafonds, durée, modalités de mise en jeu).

Le repreneur reprend‑il les dettes de la société ?

La société conserve toutes ses dettes et engagements, passés et à venir ; en rachetant les titres, l’acquéreur prend le contrôle d’une société qui garde son actif mais aussi tout son passif, y compris les risques non encore révélés, d’où l’importance des audits et des garanties.

Quelles sont les principales formalités à accomplir ?

Les principales étapes sont notamment :

respect des éventuelles clauses d’agrément ou de préemption prévues par les statuts ou un pacte d’associés,
signature d’un acte de cession mentionnant notamment le nombre de titres et le prix,
inscription de la cession dans les registres de la société (ordre de mouvement, registre des mouvements de titres),
enregistrement fiscal de la cession dans le délai légal et paiement des droits correspondants.

La cession de titres a‑t‑elle un impact sur les contrats en cours ?

En principe, les contrats (bail commercial, contrats clients/fournisseurs, prêts, etc.) et les contrats de travail continuent avec la société, qui ne change pas de personnalité juridique ; toutefois, certains contrats peuvent prévoir des clauses de changement de contrôle ou d’agrément, qu’il faut identifier et anticiper.

Faut‑il informer les salariés en cas de cession de titres ?

Les contrats de travail sont en principe maintenus, mais il peut exister des obligations d’information ou de consultation (notamment via les représentants du personnel) en cas de changement de contrôle, ainsi que des impacts sur l’application de l’article L 1224‑1 du Code du travail lorsque l’opération s’accompagne d’un transfert d’activité.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat pour une cession de titres ?

L’avocat sécurise l’opération en :

organisant les audits juridiques et la revue des risques,
rédigeant et négociant l’acte de cession, les garanties d’actif et de passif et les clauses de prix,
vérifiant les clauses d’agrément, de changement de contrôle, les formalités et les impacts fiscaux et sociaux,
gérant les contentieux éventuels liés au prix, aux garanties ou au contrôle de la société.

Questions-réponses essentielles sur les baux commerciaux

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est un contrat de location portant sur un local où est exploité un fonds commercial, industriel ou artisanal par un locataire immatriculé, qui bénéficie alors du « statut des baux commerciaux ». Ce statut lui assure notamment une stabilité d’exploitation (durée minimale, droit au renouvellement ou indemnité d’éviction).

Comment se forme un bail commercial ?

Quelle est la durée d’un bail commercial ?

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans, souvent appelée bail « 3-6-9 ». Le locataire peut en général donner congé tous les trois ans, tandis que le bailleur ne peut pas mettre fin au bail avant le terme, sauf cas particuliers. Le bail peut se poursuivre au-delà du terme par tacite prolongation en l’absence de congé ou de demande de renouvellement.

Comment fonctionne le renouvellement du bail ?

À l’expiration du bail, le locataire dispose d’un droit au renouvellement : il peut demander un nouveau bail, et le bailleur ne peut refuser qu’en payant une indemnité d’éviction, sauf motif grave et légitime. En pratique, il n’y a pas de limite au nombre de renouvellements, et de nombreux commerçants restent longtemps dans les mêmes locaux.

Comment est fixé le loyer du bail commercial ?

Au moment de la conclusion du bail, le loyer est librement négocié entre bailleur et locataire, en fonction du marché et des caractéristiques du local. Pendant la vie du bail, le loyer peut être révisé ou fixé à l’occasion du renouvellement, sous le contrôle du juge qui peut l’aligner sur la valeur locative en cas de désaccord. Le paiement peut être prévu mensuellement ou trimestriellement, d’avance ou à terme échu, selon ce que les parties ont convenu.

Quelles charges et quels travaux peuvent être mis à la charge du locataire ?

Le bail doit contenir un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, et préciser leur répartition entre bailleur et locataire ; les charges non mentionnées ne peuvent pas être récupérées. Certaines dépenses restent légalement à la charge du bailleur, notamment les grosses réparations au sens du code civil, certains travaux de mise en conformité lorsqu’ils relèvent de ces grosses réparations, certains impôts dont le redevable légal est le propriétaire et les honoraires de gestion des loyers. En revanche, peuvent être imputés au locataire, par exemple, la taxe foncière, certaines taxes liées à l’usage des locaux (balayage, enlèvement des ordures, etc.), et les charges de copropriété correspondant strictement au local loué et à sa quote-part des parties communes.

Quelles informations le bailleur doit-il fournir au locataire sur les charges et travaux ?

Le bailleur doit remettre au locataire, lors de la conclusion du bail puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés et un état récapitulatif des travaux réalisés et de leur coût. Chaque année, il doit aussi fournir un état récapitulatif des charges, impôts, taxes et redevances, dans un délai déterminé (par exemple, au plus tard le 30 septembre de l’année suivante ou dans les trois mois de la reddition des charges en copropriété). Dans les ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires, il doit informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre eux.

Peut-on céder un bail commercial ?

Le droit de céder le bail à l’acquéreur du fonds de commerce est protégé : les clauses interdisant totalement une telle cession sont réputées non écrites. En revanche, des clauses limitatives sont admises : le bail peut subordonner la cession à l’agrément ou à l’autorisation du bailleur, à son intervention à l’acte, ou encore prévoir des conditions de forme ou des exigences relatives au cessionnaire. Ces clauses permettent au bailleur de vérifier la solvabilité et la moralité du cessionnaire ; en cas de refus injustifié, le locataire peut saisir le juge pour être autorisé à céder.

Quelles garanties le bailleur peut-il exiger en cas de cession de bail ?

Le bailleur peut demander que l’acte de cession contienne une clause de garantie par laquelle le cédant reste solidairement tenu avec le cessionnaire du paiement des loyers et de l’exécution du bail, dans une limite de durée. Il doit alors informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans un délai déterminé, et la durée de cette garantie est plafonnée.

La sous-location est-elle possible ?

La sous-location est en principe interdite, sauf clause contraire du bail ou accord exprès du bailleur. Le bailleur peut limiter son autorisation à certaines personnes, à certaines activités ou à une partie seulement des locaux. Même si la sous-location est autorisée, le locataire doit faire signer l’acte de sous-location et ses renouvellements par le bailleur, et ce dernier peut demander un réajustement de loyer si le loyer de sous-location est supérieur au loyer principal. Le bailleur dispose en outre d’une action directe contre le sous-locataire pour les loyers dus, et le sous-locataire régulièrement installé peut, dans certains cas, obtenir un droit direct au renouvellement en cas d’extinction du bail principal.

Comment un bail commercial peut-il prendre fin ou être résilié ?

Le bail peut prendre fin à l’échéance par congé ou par demande de renouvellement, ou se prolonger tacitement en l’absence de démarches. Il peut aussi être résilié avant terme :

Par accord amiable des parties, qui décident de mettre fin au contrat.
Par le locataire, qui dispose d’un droit de résiliation à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve des formes et délais requis.
Pour manquement grave du locataire ou du bailleur (par exemple, impayés de loyers, infractions aux clauses du bail), par résiliation judiciaire ou par clause résolutoire.
En cas de perte de l’immeuble (destruction, etc.), qui met fin au bail.

La résiliation en cours de bail peut entraîner la disparition du fonds de commerce et affecter les créanciers qui ont pris des garanties sur ce fonds, d’où l’existence d’obligations de notification dans certains cas.

Que se passe-t-il en cas de procédure collective du locataire ?

En cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le bail se poursuit pendant la période d’observation : il n’est pas résilié automatiquement du seul fait de l’ouverture de la procédure. L’administrateur (ou le débiteur, selon les cas) peut opter pour la continuation du bail, les loyers postérieurs devant être payés comptant ou selon un accord avec le bailleur, qui bénéficie alors d’un régime de paiement prioritaire. En liquidation judiciaire, le bail n’est pas non plus résilié de plein droit ; le liquidateur peut choisir de le poursuivre pour le céder, ou le résilier, la résiliation prenant effet à la date où le bailleur est informé.

Pourquoi se faire accompagner par un avocat pour un bail commercial ?

Le bail commercial concentre des enjeux majeurs : stabilité du fonds de commerce, niveau de loyer et de charges, possibilité de céder ou de sous-louer, risques en cas d’impayés ou de procédure collective.

Un avocat :

sécurise la rédaction du bail (durée, destination des lieux, loyer, répartition des charges et travaux, clauses de cession et de sous-location, clause résolutoire, etc.) ;
anticipe les risques de conflit lors du renouvellement, de la révision du loyer ou de la résiliation ;
assiste lors des cessions de fonds de commerce ou de bail, en veillant à la validité des clauses d’agrément, de garantie et des formalités ;
conseille en cas de difficultés financières ou de procédure collective pour préserver au mieux le bail et le fonds de commerce.

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